Nasza oferta

Podatek od nieruchomości

Audyt podatku od nieruchomości dla firm: klasyfikacja majątku, weryfikacja deklaracji, ocena nadpłat i wsparcie w sporach z gminą.

Sposób ujęcia nieruchomości w ewidencji nie zawsze rozstrzyga o jej opodatkowaniu. Analizujemy budynki, budowle i dokumentację, weryfikujemy deklaracje oraz możliwość korekty lub odzyskania nadpłaty. Wspieramy także w sporach z gminą i przy transakcjach nieruchomościowych.

Podatek od nieruchomości dla firm

Audyt podatku od nieruchomości pozwala sprawdzić, czy firma prawidłowo klasyfikuje budynki, budowle i instalacje oraz ustala podstawę opodatkowania. Zestawiamy deklaracje z ewidencją środków trwałych i dokumentacją techniczną. Oceniamy możliwe korekty i nadpłaty, a także reprezentujemy firmę w sporze z gminą.

Przechodzimy przez ewidencję środków trwałych i dokumentację techniczną, porównujemy dotychczasowe wyliczenie z wynikiem weryfikacji i prowadzimy sprawę, jeżeli gmina zakwestionuje rozliczenie.

Sprawdźmy majątek firmy

Kiedy warto to sprawdzić

Przed kolejną deklaracją można ocenić klasyfikację i podstawę podatku z wyprzedzeniem. W przypadku już złożonych deklaracji możliwa jest korekta i analiza ewentualnej nadpłaty.

deklaracja została złożona bez pełnego przeglądu majątku pod kątem definicji obowiązujących od 2025 roku;
w zakładzie znajdują się instalacje, konstrukcje wsporcze albo fundamenty pod maszyny;
macie silosy, zbiorniki lub inne obiekty, których podstawowym parametrem może być pojemność;
gmina zakwestionowała klasyfikację obiektu albo podstawę opodatkowania;
podejrzewacie, że płacicie podatek wyższy od należnego;
planujecie sprzedaż lub zakup nieruchomości i trzeba ustalić skutki w VAT oraz PCC;
nabywacie nieruchomość i chcecie ocenić prawo do odliczenia VAT.

Przy instalacjach przemysłowych i obiektach mierzonych pojemnością o wyniku decydują szczegóły techniczne. Sama nazwa środka trwałego nie wystarcza do przypisania mu właściwej kategorii.

Ile wynosi podatek od nieruchomości w 2026 roku

Rada gminy uchwala stawki kwotowe w granicach maksymalnych wskazanych w obwieszczeniu na 2026 rok. Sprawdźmy także uchwałę właściwej gminy, bo może przewidywać stawki niższe.

Przedmiot opodatkowania	Stawka maksymalna 2026	Podstawa
Budynki związane z działalnością gospodarczą	35,53 zł za 1 m²	powierzchnia użytkowa
Budynki pozostałe	12,00 zł za 1 m²	powierzchnia użytkowa
Grunty związane z działalnością gospodarczą	1,45 zł za 1 m²	powierzchnia
Budowle związane z działalnością gospodarczą	2% wartości	wartość ustalana według art. 4 ustawy

Podstawą dla budowli podlegających amortyzacji jest co do zasady wartość przyjęta na potrzeby amortyzacji, bez pomniejszania o odpisy. Dlatego zmianę klasyfikacji trzeba przełożyć na konkretne wyliczenie, a nie tylko porównać stawki.

Osoby prawne składają DN-1 do 31 stycznia na dany rok i wpłacają raty miesięczne do 15. dnia miesiąca, za styczeń do 31 stycznia. Osoby fizyczne co do zasady składają IN-1 w terminie 14 dni od powstania obowiązku, a podatek ustala gmina w decyzji. Przy niektórych formach współwłasności stosuje się zasady właściwe dla osób prawnych.

Co zmieniło się od 2025 roku

Po wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 4 lipca 2023 roku (SK 14/21) ustawodawca zmienił definicje budynku i budowli. Od 1 stycznia 2025 roku znajdują się one bezpośrednio w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych, wraz z wykazem obiektów w załączniku nr 4.

Załącznik wymienia jedną z grup budowli. Definicja obejmuje również określone części budowlane urządzeń technicznych, urządzenia budowlane oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia wzniesione w wyniku robót budowlanych. Instalacja położona wewnątrz budynku nie staje się automatycznie osobnym przedmiotem podatku: każdą część trzeba odnieść do ustawowej kategorii.

Z definicji budynku wyłączono obiekt służący gromadzeniu materiałów sypkich, kawałkowych, ciekłych albo gazowych, gdy jego podstawowym parametrem technicznym wyznaczającym przeznaczenie jest pojemność. Może to dotyczyć części silosów i zbiorników. O kwalifikacji decydują konstrukcja i funkcja konkretnego obiektu.

Nadpłata i spór z gminą

Jeżeli ponowne wyliczenie wykaże nadpłatę, przygotowujemy korektę deklaracji i wniosek o jej stwierdzenie na podstawie art. 75 Ordynacji podatkowej. Granicą jest przedawnienie zobowiązania: co do zasady pięć lat liczone od końca roku, w którym upłynął termin płatności. Rozliczenie każdego wcześniejszego roku wymaga zastosowania przepisów obowiązujących w tym roku.

Wniosek popieramy wyliczeniem, ewidencją i uzasadnieniem klasyfikacji. Sprawę rozpatruje właściwy organ gminy; dokumentację przygotowujemy również z myślą o możliwym odwołaniu i kontroli sądu administracyjnego.

VAT i PCC przy sprzedaży nieruchomości

Przy dostawie budynków i budowli najpierw ustalamy datę pierwszego zasiedlenia, sposób wykorzystania obiektu i historię ulepszeń. Zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT dotyczy zasadniczo dostawy po upływie co najmniej dwóch lat od pierwszego zasiedlenia. Gdy to zwolnienie nie ma zastosowania, odrębnie bada się warunki pkt 10a.

	Art. 43 ust. 1 pkt 10	Art. 43 ust. 1 pkt 10a
Kiedy może mieć zastosowanie	Po pierwszym zasiedleniu i upływie co najmniej dwóch lat	Gdy pkt 10 nie obejmuje dostawy, a spełniono warunki dotyczące prawa sprzedawcy do odliczenia i ulepszeń
Wybór opodatkowania VAT	Możliwy przy spełnieniu warunków przez obie strony, w tym rejestracji jako podatnicy VAT czynni i złożeniu zgodnego oświadczenia	Brak możliwości rezygnacji na podstawie art. 43 ust. 10
Skutek zwolnienia przy sprzedaży nieruchomości	Co do zasady PCC 2% po stronie nabywcy	Co do zasady PCC 2% po stronie nabywcy

Oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z pkt 10 można złożyć przed transakcją właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego albo w akcie notarialnym. Przy transakcji opodatkowanej VAT prawo nabywcy do odliczenia zależy między innymi od wykorzystania nieruchomości do czynności opodatkowanych. Skutki w VAT i PCC warto ustalić przed uzgodnieniem ceny i podpisaniem aktu; co do zasady grunt dzieli los podatkowy posadowionego na nim budynku lub budowli.

Co obejmuje wsparcie Tax Legal Partner

Pracę zaczynamy od majątku firmy i danych, na których oparto deklarację. W zależności od wyniku przeglądu zakres może objąć:

przegląd ewidencji i dokumentacji technicznej pod kątem definicji budynku i budowli;
weryfikację DN-1, powierzchni użytkowej oraz wartości budowli;
korekty deklaracji i wnioski o stwierdzenie nadpłaty;
reprezentację przed gminą i sądami administracyjnymi w sporach o klasyfikację obiektów;
ocenę VAT i PCC przy zakupie lub sprzedaży nieruchomości;
oświadczenia o wyborze opodatkowania VAT i dokumentowanie pierwszego zasiedlenia;
analizę opodatkowania najmu, dzierżawy i gruntów związanych z działalnością;
wnioski o interpretacje podatkowe w sprawach VAT i PCC oraz, w zakresie podatku od nieruchomości, do właściwego organu gminy;
ocenę podatku od nieruchomości w procesie inwestycyjnym.

Jak przebiega współpraca

Inwentaryzacja i klasyfikacja. Zestawiamy ewidencję środków trwałych z dokumentacją techniczną i faktycznym wykorzystaniem obiektów.
Wyliczenie i decyzja. Pokazujemy różnicę między bieżącym rozliczeniem a wynikiem weryfikacji, wraz z ryzykiem sporu. Na tej podstawie decydujecie o korekcie lub wniosku o nadpłatę.
Prowadzenie sprawy. Przygotowujemy dokumenty, reprezentujemy przed gminą, a w razie potrzeby również przed sądem administracyjnym.

Przegląd majątku firmowego

Sprawdźmy Wasz majątek

Napisz, jakie obiekty ma firma i jak są klasyfikowane w deklaracji, albo opisz planowaną transakcję. Na pierwszej rozmowie ustalimy, czy potrzebny jest przegląd majątku i co można zrobić przed kolejną deklaracją.

Ekspert prowadzący

Patryk Walewski

Starszy konsultant podatkowy

p.walewski@taxlegalpartner.pl

Patryk Walewski prowadzi podatek od nieruchomości i transakcje nieruchomościowe oraz przeglądy podatkowe. Jarosław Włoch zajmuje się sporami o nadpłatę i VAT w transakcjach.

Pytania, które dostajemy najczęściej

Ile wynosi podatek od nieruchomości w 2026 roku?

Stawki maksymalne to 35,53 zł za 1 m² budynków związanych z działalnością gospodarczą, 1,45 zł za 1 m² gruntów związanych z działalnością i 2% wartości budowli. Stawkę kwotową obowiązującą w konkretnej gminie określa jej rada.

Czy fundamenty pod maszyny podlegają opodatkowaniu?

Definicja budowli obejmuje fundamenty pod maszyny i urządzenia techniczne jako odrębne technicznie części przedmiotów tworzących całość użytkową, jeżeli zostały wzniesione w wyniku robót budowlanych. Trzeba ustalić zakres części budowlanej; nie oznacza to opodatkowania całej maszyny.

Silos to budynek czy budowla?

Sama nazwa nie rozstrzyga. Z definicji budynku wyłączono obiekty do gromadzenia materiałów, których podstawowym parametrem technicznym wyznaczającym przeznaczenie jest pojemność. Ocenia się konstrukcję i funkcję konkretnego obiektu.

Do kiedy trzeba złożyć deklarację na podatek od nieruchomości?

Podmioty wskazane w art. 6 ust. 9 ustawy, w tym osoby prawne, składają DN-1 do 31 stycznia na dany rok. Podatek płacą miesięcznie do 15. dnia miesiąca, a za styczeń do 31 stycznia. Osoby fizyczne co do zasady składają IN-1 w ciągu 14 dni od powstania obowiązku; są wyjątki, między innymi przy określonej współwłasności z osobą prawną.

Sprzedajemy budynek. VAT czy PCC?

Trzeba ustalić pierwsze zasiedlenie, prawo sprzedającego do odliczenia i ewentualne ulepszenia. Ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 można zrezygnować po spełnieniu warunków, w tym przy zgodnym oświadczeniu czynnych podatników VAT. Zwolnienie z pkt 10a nie daje tej opcji. Przy sprzedaży nieruchomości zwolnionej z VAT co do zasady występuje PCC 2%; odliczenie VAT przy transakcji opodatkowanej zależy od przeznaczenia zakupu i innych warunków.

Czy można odzyskać podatek od nieruchomości za lata wcześniejsze?

Możliwe jest złożenie korekty i wniosku o stwierdzenie nadpłaty w granicach przedawnienia. Co do zasady termin wynosi pięć lat od końca roku, w którym upłynął termin płatności. Każdy rok ocenia się według właściwego wtedy stanu prawnego; nowe definicje od 2025 roku nie działają wstecz.

Masz pytanie, którego tu nie ma? Napisz do nas. Ustalimy, czy potrzebny jest przegląd majątku, czy ocena jednej transakcji.