波兰企业不动产税审查：建筑物与构筑物分类、申报、潜在多缴税款及地方政府争议。
资产登记方式并不总能决定税务处理。我们评估建筑物、构筑物及文件，审查申报、更正空间和退还多缴税款的可能，也协助处理地方政府争议与不动产交易。
波兰企业不动产税
波兰不动产税审查从企业拥有的资产及其分类开始。我们将申报与固定资产记录、技术文件进行比较，评估计税基础，并判断是否有理由更正申报或申请退还多缴税款。我们也协助处理与地方政府的争议，以及不动产交易涉及的增值税和财产转让相关税务问题。
我们审阅固定资产登记册及技术文件，将现有计算与审查结果核对，并在地方政府质疑税务处理时承办相关事项。
何时值得开展审查
可以在下一次申报前评估资产分类及计税基础。对于已提交的申报，可考虑更正，并分析是否存在多缴税款。
- 按2025年起适用的定义申报时，尚未完成全面资产审查；
- 场地内包含装置、支撑结构或机器基础；
- 拥有筒仓、储罐或其他可能主要以容量衡量的设施；
- 地方政府对某项资产的分类或计税基础提出质疑；
- 怀疑实际缴税超过应纳金额；
- 计划出售或购买不动产，需要确定增值税及民事法律行为税（PCC）的影响；
- 购置不动产时，希望评估增值税抵扣权。
对于工业装置及以容量衡量的设施，技术细节决定判断结果。仅凭固定资产登记册中的名称，不足以确定正确类别。
2026年不动产税税率
地方议会在以下文件规定的最高限额内确定具体税额： 2026年公告。还应核查相关地方政府决议，因为其规定的税率可能低于上限。
| 应税不动产 | 2026年最高税率 | 计税基础 |
|---|---|---|
| 与经营活动有关的建筑物 | 每平方米35.53波兰兹罗提 | 使用面积 |
| 其他建筑物 | 每平方米12.00波兰兹罗提 | 使用面积 |
| 与经营活动有关的土地 | 每平方米1.45波兰兹罗提 | 面积 |
| 与经营活动有关的构筑物 | 价值的2% | 依据该法第4条确定的价值 |
对于可折旧构筑物，计税基础通常为折旧采用的价值，不扣减已计提折旧。因此，分类变化需要落实为实际计算，而不能仅比较税率。
法人应于相关年度1月31日前提交DN-1申报，并于每月15日前分期缴税， 其中1月税款于1月31日前缴纳。自然人通常应在纳税义务产生后14日内提交IN-1，由地方政府通过决定核定税款。部分共有情形适用法人规则。
2025年起发生的变化
根据宪法法院2023年7月4日判决（SK 14/21），立法机关调整了建筑物和构筑物的定义。自2025年1月1日起，这些定义直接载于《地方税费法》，并配有附件4中的设施清单。
附件列明了一类构筑物。定义还涵盖通过建筑工程形成的某些技术设备建筑部分、与建筑物相关的设备，以及机器和设备基础。建筑物内的装置并不自动成为单独征税对象，需逐一依据法定类别评估。
若某设施用于储存散装、块状、液体或气体材料，且决定其用途的主要技术参数为容量，则不属于建筑物定义。这可能涉及部分筒仓和储罐。具体设施的结构与功能决定其分类。
多缴税款与地方政府争议
重新计算发现多缴税款时，我们依据《税收征管法》第75条准备更正申报及多缴税款认定申请。申请受税收债务时效限制，通常为付款期限届满所在年度结束后的五年。 每个以前年度都必须按当年适用的规则评估。
我们以计算、记录及分类理由支持申请。相关地方税务机关审理案件；准备文件时，我们也会考虑可能的申诉与行政法院审查。
不动产销售中的增值税与PCC
对于建筑物及构筑物的供应，我们首先确定首次使用日期、使用方式及改良情况。《增值税法》第43条第1款第10项的免税通常适用于首次使用至少两年后的供应。若该项免税不适用，则另行审查第10a项条件。
| 第43条第1款第10项 | 第43条第1款第10a项 | |
|---|---|---|
| 可能适用的情形 | 首次使用后，且已满至少两年 | 第10项不涵盖该供应，且满足有关卖方抵扣权及改良支出的条件 |
| 选择征收增值税 | 双方满足条件时可以选择，包括均登记为活跃增值税纳税人并提交共同声明 | 不能依据第43条第10款选择放弃该项免税 |
| 免税对不动产销售的影响 | 通常由买方缴纳2%的民事法律行为税（PCC） | 通常由买方缴纳2%的民事法律行为税（PCC） |
放弃第10项免税的声明，可在交易前提交主管税务机关负责人，或写入公证文书。对于征收增值税的交易，买方抵扣权取决于包括将不动产用于应税活动在内的条件。应在约定价格和签署文书前明确增值税及PCC后果；原则上，土地的增值税处理随其上建筑物或构筑物而定。
Tax Legal Partner 的支持范围
我们从企业资产及申报依据数据入手。根据审查结果，工作可包括：
- 依据建筑物与构筑物定义审阅记录和技术文件；
- 核查DN-1、使用面积及构筑物价值；
- 更正申报及申请认定多缴税款；
- 在分类争议中，于地方政府和行政法院程序提供代理；
- 评估不动产买卖的增值税与PCC；
- 准备选择征收增值税的声明及首次使用证明；
- 分析出租、租赁及经营相关土地的税务处理；
- 就增值税和PCC申请税务解释，并就不动产税向主管地方机关提出申请；
- 在投资过程中评估不动产税。
合作如何开展
- 盘点与分类。 我们将固定资产登记册与技术文件、设施实际用途进行比较。
- 计算与决策。 我们说明现有税务处理与审查结果之间的差异，包括争议风险。随后由您决定是否更正申报或申请认定多缴税款。
- 承办程序。 我们准备文件，并在地方政府以及必要时的行政法院程序中代理您。
审查您的资产
请说明公司拥有哪些设施、在申报中如何分类，或介绍拟进行的交易。首次沟通时，我们将判断是否需要资产审查，以及下次申报前可开展哪些工作。
Patryk Walewski承办不动产税、不动产交易和税务审查。Jarosław Włoch承办多缴税款争议及交易增值税事项。
常见问题
经营相关建筑物的最高税率为每平方米35.53兹罗提，经营相关土地为每平方米1.45兹罗提，构筑物为价值的2%。各地方议会确定辖区实际适用的金额税率。
构筑物定义涵盖通过建筑工程形成、作为功能整体中技术上独立部分的机器和技术设备基础。需要明确建筑部分的范围，这并不意味着对整台机器征税。
名称本身不能决定分类。若储存材料设施的用途主要由容量这一技术参数决定，则不属于建筑物定义。应评估具体设施的结构与功能。
该法第6条第9款所列主体，包括法人，应于相关年度1月31日前提交DN-1。税款于每月15日前缴纳，其中1月税款于1月31日前缴纳。自然人通常在义务产生后14日内提交IN-1；与法人共有的部分情形属于例外。
需要明确首次使用、卖方抵扣权及改良情况。满足条件时，可以放弃第43条第1款第10项免税，包括由活跃增值税纳税人提交共同声明。第10a项免税不提供这一选择。免征增值税的不动产销售通常涉及2%的PCC；应税交易的增值税抵扣，则取决于购买用途及其他条件。
可在时效内提交更正申报及多缴税款认定申请，通常为付款期限届满所在年度结束后的五年。每年按当时法律评估，2025年引入的定义不溯及既往。
还有其他问题？ 请写信给我们。我们将判断您需要资产审查，还是单笔交易评估。