Fundacja rodzinna 2027: planowane podatki od wypłat, najmu i sprzedaży majątku

Planowanie podatków w fundacji rodzinnej na 2027 r. wymaga rozdzielenia trzech zdarzeń: zarabiania na majątku, jego sprzedaży oraz przekazywania świadczeń beneficjentom. Procedowana nowelizacja zmienia zasady na każdym z tych etapów. Najwięcej pracy będą miały fundacje, które posiadają mieszkania, planują sprzedaż niedawno wniesionych aktywów albo regularnie finansują potrzeby rodziny.

Podatek od świadczeń: propozycja 19% zamiast 15%

Uchwalony przez Sejm tekst zakłada podwyższenie z 15% do 19% podatku przewidzianego w art. 24q ustawy o CIT. Dotyczy on świadczeń przekazywanych lub stawianych do dyspozycji beneficjentów, mienia wydawanego przy rozwiązaniu fundacji oraz ukrytych zysków. Nie oznacza to, że każdy przychód fundacji zostanie objęty jednolitą stawką 19%.

W budżecie trzeba osobno pokazać kwotę otrzymywaną przez beneficjenta i podatek płacony przez fundację. Osobno ocenia się również PIT beneficjenta, w tym jego relację z fundatorem oraz proporcję mienia przypisanego poszczególnym fundatorom. Projektowane art. 21 ust. 1 pkt 157 i ust. 49 ustawy o PIT rozszerzają rodzinny krąg osób objętych zwolnieniem, między innymi o zstępnych rodzeństwa i zstępnych pasierba. Samo pokrewieństwo nie zastępuje jednak obliczenia właściwej proporcji.

Najem mieszkań: znaczenie będzie miał sposób wykorzystania

Projektowane brzmienie art. 6 ust. 8 pkt 1 lit. b i c ustawy o CIT nie odbiera zwolnienia wszystkim przychodom z wynajmu mieszkań. Wprowadza warunek, zgodnie z którym mieszkanie ma być wynajmowane bezpośrednio przez fundację i wyłącznie na cele mieszkaniowe. To fundacja ma wykazać spełnienie tego warunku.

Przeglądu wymagają więc umowy z operatorami, zakwaterowanie krótkoterminowe oraz przypadki, w których lokal trafia do kolejnego najemcy. Nazwa umowy nie rozstrzyga o opodatkowaniu. Potrzebne są informacje o rzeczywistym wykorzystaniu lokalu, stronach rozliczenia i prawach operatora. Projekt obejmuje także inne obiekty przeznaczone do całodobowego zakwaterowania.

Przed wyliczeniem skutków trzeba ponadto oddzielić utratę zwolnienia od działalności wykraczającej poza ustawowo dozwolony zakres działalności fundacji. To różne podstawy opodatkowania. Nie można automatycznie przypisywać wszystkim problematycznym przychodom stawki 25%.

Sprzedaż wniesionego mienia: dwa lata od końca roku

Projektowany art. 6 ust. 8 pkt 2 ustawy o CIT wyłącza zwolnienie przy sprzedaży mienia wniesionego do fundacji lub przekazanego jej nieodpłatnie, jeżeli sprzedaż nastąpi przed upływem dwóch lat liczonych od końca roku kalendarzowego wniesienia lub przekazania. To dłuższy okres niż 24 miesiące od podpisania umowy.

Art. 3 ust. 2 pkt 1 nowelizacji wiąże nowy test z mieniem wniesionym lub przekazanym począwszy od roku podatkowego fundacji rozpoczynającego się po 31 grudnia 2026 r. Nie należy więc bez sprawdzenia dat traktować całego dotychczasowego portfela jako objętego nowym okresem oczekiwania.

Pożyczki i inwestycje zagraniczne też wymagają przeglądu

W ustawie znalazły się zmiany dotyczące zagranicznych jednostek kontrolowanych, podatku od niezrealizowanych zysków oraz dochodów z udziału w podmiotach rozliczanych podatkowo na poziomie uczestnika. Senat doprecyzował ostatnią z tych regulacji i wyjątki dla określonych inwestycji. Poprawka nie usuwa podwyżki podatku od świadczeń ani zmian dotyczących najmu i sprzedaży mienia.

Zmienia się też opis pożyczek i należności traktowanych jako ukryte zyski. Zarząd powinien przejrzeć terminy spłat, przedłużenia finansowania oraz należności umorzone lub odpisane. Sam fakt zawarcia umowy przed 2027 r. nie wystarcza do ustalenia skutków późniejszych zdarzeń.

Dlaczego projektodawca ogranicza preferencje fundacji

W uzasadnieniu druku 3148 rząd odwołuje się do przeglądu przewidzianego w art. 143 ustawy o fundacji rodzinnej. Wskazuje na wykorzystanie fundacji do szybkiego zbywania wniesionego majątku i bieżącej działalności zamiast długoterminowej sukcesji. Podwyższenie podatku od świadczeń uzasadnia również porównaniem obciążeń dochodów pasywnych osoby fizycznej i fundacji. To stanowisko projektodawcy; nie oznacza, że każda fundacja prowadzi działania sprzeczne z celem ustawy.

Dla zarządu praktyczny wniosek dotyczy dokumentacji celu i chronologii. Plan sukcesji, polityka wypłat oraz dokumenty wykorzystania mieszkań powinny odpowiadać rzeczywistemu działaniu. Nowy dwuletni test nie zastąpi oceny innych warunków zwolnienia. Z kolei pożyczki wymagają odniesienia do projektowanego art. 24q ust. 1a pkt 5–7: terminu wymagalności, faktycznej spłaty i późniejszego umorzenia lub odpisania należności.

Co przygotować przed decyzją o majątku fundacji

• Zestawienie aktywów z datami, tytułem nabycia i planowanym terminem sprzedaży.
• Umowy najmu, umowy z operatorami i dowody wykorzystania mieszkań.
• Plan świadczeń dla beneficjentów wraz z odrębną kalkulacją CIT i PIT.
• Rejestr pożyczek, terminów spłat i należności od osób powiązanych.
• Daty początku i końca roku podatkowego fundacji oraz wariant budżetu na nowe zasady.

Przy roku podatkowym innym niż kalendarzowy data rozpoczęcia stosowania zmian wymaga osobnego sprawdzenia. Projekt przewiduje również ograniczone rozwiązanie przejściowe dla zwrotu określonych nieruchomości mieszkalnych poprzednim właścicielom. Nie jest ono ogólnym prawem do wycofania dowolnego majątku bez podatku.

Sprzedaż, najem i świadczenia w fundacji rodzinnej — jak rozlicza je KIS?

Czy fundacja rodzinna zapłaci CIT od sprzedaży wcześniej wynajmowanej nieruchomości?

W interpretacji z 24 września 2026 r., 0111-KDIB1-2.4010.342.2026.1.END, KIS zaakceptował zwolnienie sprzedaży udziału w nieruchomości. Fundator wcześniej ją wynajmował, następnie wniósł udział do fundacji, która kontynuowała najem i później sprzedała udział osobom niepowiązanym. Znaczenie miał cel uzyskiwania czynszu: mienie nie zostało nabyte wyłącznie do odsprzedaży. Podstawą były art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o fundacji rodzinnej oraz art. 6 ust. 1 pkt 25 i ust. 7 ustawy o CIT.

O wyniku przesądziła więc historia wykorzystania nieruchomości. Najem był rzeczywistym źródłem dochodu zarówno przed wniesieniem majątku, jak i po jego przejęciu przez fundację. Późniejsza decyzja o sprzedaży nie zmieniała tego celu w zakup wyłącznie handlowy. Przy ocenie podobnej transakcji znaczenie mają umowy najmu i sposób zarządzania majątkiem, a nie samo istnienie planu jego przyszłej sprzedaży.

Najem krótkoterminowy w fundacji rodzinnej — skąd spór o zwolnienie z CIT?

Interpretacja z 2 września 2026 r., 0111-KDIB1-3.4010.662.2023.13.AN, dotyczyła apartamentów otrzymanych przez fundację w darowiźnie. Organ początkowo odmówił zwolnienia, lecz po wyrokach sądów uznał opisany najem za działalność z art. 5 ust. 1 pkt 2, objętą zwolnieniem z CIT, bez stawki 25% z art. 24r. W tej sprawie nie zachodziło odrębne wyłączenie z art. 6 ust. 8 dotyczące określonego wykorzystania majątku w działalności podmiotów powiązanych.

Spór dotyczył tego, czy krótki czas udostępnienia apartamentu zmienia najem w działalność wykraczającą poza ustawowy katalog. Po zakończeniu postępowania sądowego organ zaakceptował najem opisany we wniosku. Dla fundacji istotne jest zatem ustalenie, za co faktycznie płaci gość: za korzystanie z lokalu czy za szerszą obsługę pobytu. Właśnie treść świadczenia pozwala uporządkować ocenę podatkową.

Bezpłatne mieszkanie od fundacji rodzinnej — jak rozliczyć PIT beneficjenta?

KIS w interpretacji z 10 czerwca 2026 r., 0114-KDIP2-1.4011.18.2026.3.KS, oceniał dom udostępniany fundatorom oraz pokrywanie kosztów jego utrzymania. Fundatorami byli małżonkowie, a beneficjentami także ich córki. Organ potwierdził zwolnienie z PIT przy wskazanych relacjach rodzinnych i proporcjach mienia. Punktem wyjścia był jednak przychód z nieodpłatnego świadczenia z art. 20 ust. 1g ustawy o PIT, a następnie zwolnienie z art. 21 ust. 1 pkt 157 lit. b i ust. 49.

W tej konstrukcji najpierw należało rozpoznać korzyść beneficjenta, a dopiero potem ustalić zwolnienie. Korzyść miała postać korzystania z domu i finansowania jego utrzymania, choć fundacja nie przelewała pieniędzy bezpośrednio rodzinie. Ma to znaczenie przy planowaniu świadczeń rzeczowych: relacja z fundatorem i przypisana mu proporcja mienia służą ustaleniu zwolnionej części przychodu. CIT fundacji rozlicza się osobno.

Czy CIT fundacji rodzinnej pomniejsza wypłatę dla beneficjenta?

Interpretacja z 20 maja 2026 r., 0111-KDIB1-2.4010.133.2026.1.EKB, potwierdza, że CIT od świadczenia obciąża fundację i nie pomniejsza samej wartości świadczenia.

Rozliczenie obejmuje dwa wydatki: świadczenie należne beneficjentowi oraz CIT płacony przez fundację od jego wartości. Dlatego przy planowaniu przelewu trzeba zapewnić także środki na podatek. W opisanej sprawie kwestie przeksięgowania darowizn należały do przyjętego stanu faktycznego; odpowiedź KIS dotyczyła sposobu obliczenia CIT od wypłaty. Podstawę samej wypłaty ustala się na podstawie statutu i dokumentów rachunkowych.

Najem krótkoterminowy i sprzedaż nieruchomości fundacji rodzinnej w orzecznictwie

W prawomocnym wyroku NSA z 18 lutego 2026 r., II FSK 1010/25, sąd oddalił skargę kasacyjną KIS. Nabycie mieszkań w celu dziesięcioletniego wynajmowania, a następnie sprzedaży, mieściło się w dozwolonej działalności. Sam plan późniejszego zbycia nie znosił rzeczywistego celu najmu. Dziesięć lat było elementem opisu tej sprawy, a nie ustanowionym przez sąd minimalnym okresem posiadania. Wyrok nie rozstrzyga projektowanego, osobnego testu sprzedaży mienia wniesionego nieodpłatnie.

W sprawie najmu krótkoterminowego WSA w Gdańsku wyrokiem z 19 czerwca 2024 r., I SA/Gd 219/24, uchylił interpretację. NSA 16 stycznia 2026 r., II FSK 1136/24, oddalił kasację organu; pierwszy wyrok stał się wtedy prawomocny. Ten przebieg i wykonanie obu orzeczeń potwierdza ponownie wydana interpretacja KIS. Pokazują również, dlaczego projekt ograniczający preferencję może zmienić skutki na przyszłość mimo korzystnego rozstrzygnięcia według wcześniejszej ustawy.

Prawomocny wyrok WSA w Warszawie z 5 grudnia 2024 r., III SA/Wa 2232/24, dotyczył praw do zysku z pożyczek partycypacyjnych wniesionych do fundacji. Sąd nakazał najpierw wyjaśnić, czy uzyskiwanie wpływów w ogóle stanowi działalność gospodarczą. Dopiero potem można oceniać ustawowy katalog działalności fundacji. Znaczenie miały również uprawnienia do decydowania o inwestycji. Dla analizy finansowania istotna jest więc treść wniesionego prawa i umowy, a nie sam tytuł płatności.

Świadczenie 200 tys. zł: CIT fundacji i PIT beneficjenta

Różnica wynosi 8 000 zł przy tej samej wartości świadczenia. W kolumnie obecnej PIT wynosi zero wyłącznie dzięki przyjętym warunkom zwolnienia. Kolumna projektu pokazuje sam wzrost CIT przy założeniu zachowania pełnego zwolnienia beneficjenta. Dla kilku fundatorów, dalszego pokrewieństwa lub świadczenia rzeczowego trzeba osobno ustalić proporcję i wartość świadczenia. W budżecie warto przewidzieć podatek także wtedy, gdy fundacja udostępnia majątek zamiast wypłacać pieniądze.

Te interpretacje i wyroki pomagają rozpoznać obecne ryzyka.

Podstawowe zasady organizacji i zarządzania opisujemy w poradniku Fundacja rodzinna a plan sukcesji. Jeżeli planujesz wniesienie majątku albo zmianę umów najmu, omów z TLP chronologię i warianty rozliczenia.

Porozmawiajmy o Twojej sprawie

Opisz krótko sytuację firmy i pytanie, które chcesz wyjaśnić. Zakres analizy i potrzebne dokumenty ustalimy w odpowiedzi.

Punkty wyjścia do rozmowy

• Zestawienie aktywów z datami, tytułem nabycia i planowanym terminem sprzedaży.
• Umowy najmu, umowy z operatorami i dowody wykorzystania mieszkań.

Napisz do nas

Imię i nazwisko*

Telefon*

E-mail*

Wiadomość*

Administratorem danych osobowych jest Tax Legal Partner J. Włoch, P. Szot spółka jawna z siedzibą w Krakowie, ul. Jana Zamoyskiego 81/15, 30-519 Kraków. Dane osobowe przetwarzane są m.in. w celu prowadzenia korespondencji w tym udzielania odpowiedzi na wysyłane do administratora wiadomości. Więcej informacji o przetwarzaniu danych osobowych, w tym o służących Państwu prawach, można znaleźć w naszej Polityce prywatności.

Ta witryna jest chroniona przez reCAPTCHA i obowiązuje Polityka prywatności i Warunki korzystania z usługi Google.

Ustalimy zakres i kolejność dalszych działań. Ocena zależy od faktów, dokumentów i przepisów właściwych dla Twojej sytuacji.